Составление договора аренды

Содержание

Составляем договор аренды правильно

Составление договора аренды

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

  • Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
  • Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
  • Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

Источник: https://kontur.ru/articles/2223

Как составить договор аренды: порядок, помощь адвоката

Составление договора аренды

   Как составить договор аренды квартиры на длительный срок (или на непродолжительное время проживания)? Давайте разбираться с нашим юристом. Квартиру можно арендовать через риелтора либо обратившись напрямую к хозяину.

   В последнем случае нужно будет обратиться за подготовкой лично или попросить составить договор онлайн, а потом заключить соответствующее соглашение. Но как правильно составить договор аренды?

Как правильно составить договор аренды?

   Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно составить договор аренды, нужно обратить особое внимание на структуру данного договора вне зависимости оформляет лицо договор аренды жилья между физическими лицами или арендует нежилое помещение. Наши специалисты могут составить договор аренды онлайн на интересующих Вас условиях, который по своей форме, структуре и содержанию будут соответствовать законодательству.

По своей структуре договор аренды подразделяется на определенные части:

  1. Вводная часть или преамбула. В данном разделе указываются место и время заключения договора, а также полные данные сторон договора;
  2. Непосредственно предмет договора, то есть полное описание объекта, содержащее в себе его технические характеристики, местоположение, размер и иные индивидуальные сведения о недвижимости;
  3. Данные о размере и порядке выплаты платы за аренду;
  4. Для предотвращения последующих разногласий между сторонами лучше предусмотреть все необходимые права и возможные обязанности сторон, а также их ответственность в случае неисполнения договора;
  5. заключения договора, в случае если данный раздел не заполнен законодатель устанавливает неопределенный срок договора
  6. Заключительные положение договора, включающие в себя реквизиты сторон, приложение к договору.

   Если Арендодатель задается вопросом как составить договор аренды нежилого помещения и не пропустит важных положений, то наилучшим будет придерживаться данной структуры. Также данная структура полезна собственнику жилого помещения, который задумывается вопросом как оформить договор аренды жилья при этом не ущемляя своих прав.

ВНИМАНИЕ: как правильно сдать квартиру в аренду по закону — подробнее по ссылке.

Документы для составления договора аренды?

   Договор аренды жилья между физическими лицами имеет немало нюансов. Прежде всего необходимо запросить у владельца жилплощади определенный перечень документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственника на недвижимость;
  • квитанции о коммунальных платежах (чтобы после не столкнуться с внезапным отключением от коммунальных ресурсов);
  • паспорт;
  • выписку из домовой книжки о лицах, которые зарегистрированы в квартире.

   Может быть так, что у недвижимости несколько собственников. В такой ситуации еще должен быть приложен документ, который подтверждает, что никто не против сдачи жилья. Или остальные участники долевой собственности также участвуют в заключаемой сделке на стороне арендодателя.

ВНИМАНИЕ: от арендатора потребуется лишь паспорт.

На какой срок может быть оформлена аренда?

   Составить договор аренды комнаты можно и на долгий (более года, тогда нужна государственная регистрация договора аренды помещения), и на короткий срок (до одного года).

Если в данном документе ничего не сказано про период аренды, то это говорит том, что он заключается на 5 лет.

Можно предусмотреть автоматическую пролонгацию договора, если стороны не заявят о его расторжении в одностороннем порядке.

   По завершении срока действия соглашения арендодатель имеет право заселить в свое жилое помещение того, кого пожелает. При этом стороны могут договориться и продлить время аренды. Арендодатель не имеет права расторгать договор заранее, а жилец может это сделать.

   В соглашении должен указываться порядок внесения оплаты за жилье. Если арендодатель желает, чтобы плата вносилась за пару месяцев вперед, то в соглашении это непременно должно быть указано.

В случае просрочки возможен иск о взыскании неустойки по договору в суд. По самым разным причинам (к примеру, из-за инфляции) арендная плата может быть повышена.

В соглашении должен быть определен порядок повышения платы.

   Договор аренды квартиры у частного лица, являющегося арендодателем, остается на руках. Второй экземпляр этого документа должен быть у человека, арендующего недвижимость. Если есть сомнения, то до подписания договора рекомендуем перестраховаться. Правовая экспертиза проектов договоров поможет избежать многих проблем в будущем в т.ч. не допустить судов с исками оспаривание договора аренды.

Источник: https://katsaylidi.ru/article/kak-sostavit-dogovor-arendyi

Составление договора аренды юристом

Составление договора аренды

Договор аренды – это соглашение двух сторон, согласно которому, одна сторона-арендодатель обязуется передать во временное владение и/или пользование имущество другой стороне-арендатору за определенную плату. Условиями договора может быть предусмотрена возможность передачи имущества третьим лицам – субарендатору, а также право на выкуп имущества в собственность арендатора – лизинг.

Соглашение об аренде может быть заключено сторонами как в устной, так и в письменной форме. Однако устная форма допускается только если:

  • Сторонами соглашения выступают физические лица;
  • Срок действия договора аренды составляет меньше 1 года;
  • Предметом соглашения не является недвижимое имущество.

Институт арендных соглашений регулируется Гражданским законодательством, в частности главой 34 ГФ РФ (606-670 ст.), Федеральным законом №164-ФЗ от 29.10.1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)», а также Водным, Земельным и Лесным кодексами.

Виды договора аренды подразделяются в зависимости от особенностей и предмета договора, которым является имущество арендодателя:

  • Договор аренды земельного участка;
  • Договора аренды транспортного средства;
  • Договор аренды жилого или нежилого помещения;
  • Договор аренды оборудования;
  • Договор аренды предприятия;
  • Договор субаренды (с передачей третьему лицу);
  • Договор аренды имущества с последующим выкупом его (лизинг);
  • Договор аренды персонала (аутсорсинг);
  • Договор аренды недр;
  • Договор аренды любых других непотребляемых объектов.

Порядок и сроки оплаты по договору аренды определяются сторонами. Это может быть посуточная, ежемесячная или единоразовая плата. Наиболее распространенным вариантом является установление ежемесячной арендной платы, особенно в случаях, когда договор аренды является бессрочным.

Почему оформление договора аренды стоит поручить юристу

Типовые формы, шаблоны и скелеты документов, размещаемые в свободном доступе в сети Интернет, предназначены для юристов, дабы облегчить им процедуру и сократить время подготовки договора аренды. Большинство таких документов не годятся для практического применения без существенной доработки, т. к. в них предусмотрены только поверхностные нормы и общие условия.

Практически половина случаев судебных споров по договорам аренды связаны именно с тем, что при их составлении и подписании использовался стандартный и общий текст, который создает огромные пробелы в арендном соглашении, например:

  • Не проработан и не оговорен порядок возврата имущества;
  • Не предусмотрены условия и требования к эксплуатации и использованию предмета договора.

Также, типовые формы договора аренды предусматривают общий порядок рассмотрения возникших споров – судебный.

Это всегда занимает длительный период времени, который сопровождается дополнительными тратами и плохими эмоциями.

С помощью юриста можно предусмотреть подробный порядок досудебного претензионного урегулирования вопроса, а также возможность рассмотрения дела в третейском суде: этот процесс занимает не больше недели.

Оформление договора аренды юристом поможет избежать негативных последствий и неприемлемых действий как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Вы не получите неожиданного требования о возврате имущества или повышения ставки арендной платы. Само содержание текста арендного соглашения будет отбивать всякое желание нарушить его условия, т. к.

это повлечет за собой ненужные траты в виде штрафов и пени.

Стоимость услуг по разработке договора аренды

Цена составления договора аренды юристом зависит от сложности и объема работ, а также пожеланий клиента, которые необходимо предусмотреть так, чтобы они не противоречили действующим нормам законодательства и интересам другой стороны.

Какие документы нужны для составления договора аренды

Для того чтобы разработать договор аренды потребуются следующие документы:

  • Паспорта сторон (для физических лиц);
  • Регистрационные и уставные документы (для юридических лиц);
  • Документы, подтверждающие право собственности или иное законное владение и пользование имуществом, которое передается по договору аренды.

Основные рекомендации при проверке полномочий и правоустанавливающих документов:

  • Физические лица должны обладать полной дееспособностью. В случае заключения договора между юридическими лицами следует проверить полномочия представителей сторон. Это может быть приказ о назначении руководителя, или доверенность.
  • Документами о праве собственности на движимое имущество является договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, или иной документ, подтверждающий факт законного владения и пользования.
  • Для заключения договора аренды транспортного средства необходимы ПТС, свидетельство о регистрации, а также договор о праве собственности (не требуется, если ТС зарегистрировано в установленном порядке за арендодателем).
  • Недвижимое имущество должно иметь государственную регистрацию. Поэтому для оформления договора потребуется свидетельство государственного образца.
  • Когда речь идет об аренды уже арендованного имущества, необходимо предоставить копии документов о праве собственности, договор аренды с возможностью передачи имущества в субаренду, а в некоторых случаях – письменное согласие собственника имущества.

При оформлении договора аренды необходимо соблюсти все его существенные условия, в противном случае соглашение будет считаться недействительным, а это может повлечь за собой неблагоприятные юридические последствия.

Следует обратить внимание на такие моменты:

  1. Стороны договора. Ошибки в реквизитах, а тем более отсутствие полномочий на подписание соглашения об аренде у какой либо стороны, влечет за собой его недействительность;
  2. Предмет договора. Что именно передается во временное владение и/или пользование. Следует понятно и подробно описать характеристики объекта и идентифицирующие признаки. Это может быть кадастровый номер, ВИН номер, заводской номер и т. д.;
  3. Срок действия договора. Рекомендуем указывать определенный период с возможностью пролонгации. Если договор заключен бессрочно, то действует общее правило, согласно которому, аренда завершается с момента получения соответствующего уведомления или требования. Предупреждение о прекращении аренды должно быть направлено контрагенту за 3 месяца до ее окончания в случае с недвижимостью, и за 1 месяц в остальных случаях;
  4. Порядок и суммы уплаты арендных платежей. Цена и периодичность внесения платежей по аренде должны быть четко прописаны, в противном случае, стоимость будет рассчитываться судебными органами по средним значениям. Также рекомендуется предусмотреть и согласовать условия повышения арендной платы, иначе аренда может стать убыточной.

Мы рекомендуем вам заказать договор аренды у квалифицированных специалистов. Юристы компании «Деловой подход» помогут вам в кратчайшие сроки оформить юридически грамотный документ и защитить негативных последствий, связанных с арендными правоотношениями.

Источник: https://del-pod.ru/sostavlenie_dogovora_arendy.html

Как правильно составить договор аренды квартиры: основные правила

Составление договора аренды

Для многих из нас в это непростое для экономики и наших кошельков время аренда квартиры является единственным доступным вариантом жилья.

При этом как только заходит разговор об аренде недвижимости, следом возникает логичный вопрос о том, как же правильно составить договор.

Мы решили подробно разобрать эту тему, узнать все нюансы и выявить подводные камни. А помогла нам в этом адвокат Екатерина Антонова.

Что из себя представляет договор аренды

Мы выяснили, что договор аренды — это документ, который подтверждает, что между арендодателем и арендатором есть коммерческие отношения. Их суть состоит в предоставлении во временное пользование объекта недвижимости. То есть владелец квартиры или дома предоставляет свою недвижимость другому человеку за определенную плату.

Обычно в договоре указывается следующее:

  • информация о людях, которые его заключили;
  • сведения о самой квартире/доме/комнате, которые в себя включают город, район, улицу, дом и этаж;
  • срок, на который заключен документ;
  • установленная плата за аренду;
  • условия продления или расторжения договора.

Порой люди прописывают и другие условия — все зависит от ситуации.

Затем к бумаге прилагают еще один документ, в котором подробно описывается имущество, находящееся в квартире до заселения новых жильцов.

Арендодателю здесь важно отразить состояние мебели, техники и другой домашней утвари, чтобы избежать недоразумений при расторжении документа. А арендатор со своей стороны это все подтверждает.

Виды договоров аренды

Несмотря на общую суть, договоры аренды бывают разных видов. Все зависит от сроков и от лица, берущего недвижимость в аренду:

  • простой (действует около года и заключается либо физическим, либо юридическим лицом);
  • договор коммерческой аренды (сторонами договоренности являются юридические лица);
  • договор соцаренды/найма (обычно такой вид договора заключается между органами муниципалитета и людьми, которым очень нужно жилье. В пользование таким гражданам, как правило, предоставляется комната или коммунальная квартира уже с имеющимися жильцами);
  • субаренды (арендатор с согласия арендодателя сдает недвижимость третьим лицам).

Особое внимание стоит уделить сдаче квартиры иностранным гражданам. При его оформлении гражданин иностранного государства в обязательном порядке должен предоставить данные своего паспорта и предъявить разрешение на временное проживание в России. Если человек отказывается предоставить эти документы, то такой договор лучше не оформлять вовсе.

Стандартной процедурой является оформление договора между собственником квартиры и юридическим лицом, которое хочет обеспечить жильем своих сотрудников. В этом случае процедура производится в обычном порядке.

Как правило, договоры аренды заключают на 10-11 месяцев, чтобы не регистрировать документ в Росреестре, не платить налогов и пошлин. И хоть по закону эта процедура обязательна, многие ею пренебрегают.

Правила составления договора аренды квартиры

Сейчас благодаря Интернету с легкостью можно найти любую требуемую форму документа. По определенным шаблонам и составляется договор аренды, поскольку так вы сможете не перегружать его лишней информацией и наоборот — не забудете ничего важного.

Но все-таки — как верно составить документ? По словам эксперта, перед этой процедурой необходимо проверить следующее:

  • паспорта арендатора /арендодателя;
  • выписку из ЕГРН с целью подтвердить право собственности на квартиру арендодателя;
  • узнать количество собственников и зарегистрированных лиц в этой квартире;
  • просмотреть квитанции об уплате коммунальных услуг и отсутствии задолженности.

После чего в документ заносятся такие сведения:

  • персональные и контактные данные обеих сторон;
  • адрес, по которому располагается недвижимость и ее кадастровый номер;
  • описание квартиры или дома (включая ремонт, мебель, имеющуюся технику и другие особенности);
  • установленный порядок оплаты, к которому пришли обе стороны, и сумма аренды за месяц;
  • время действия договора и возможность или невозможность его последующего продления;
  • дата подписания документа, подписи обеих сторон и расшифровки.

Документ составляется в двух экземплярах, один из которых отдается арендодателю, другой — арендатору. Затем квартира принимается по акту приемки. Каждому участнику сделки стоит тщательно проверить все пункты, чтобы избежать ошибок и недопониманий.

Сразу после составления важных бумаг арендатор вносит предоплату на один или два месяца вперед: первая сумма за первый месяц проживания, вторая — за последний. Передача денег также закрепляется в специальном акте, который прикрепляется к договору.

Самые важные пункты в документе

Договор аренды сам по себе безусловно является важной и ценной частью сделки. Однако есть пункты, которые точно нельзя недооценивать. Поэтому мы предлагаем заранее изучить все нюансы и верно составить документ.

  1. Правильно обозначьте предмет договора — вы должны хорошо описать сдаваемую квартиру, ее площадь, все что в ней находится, а также ее месторасположение.
  2. Подробно опишите правила для проживания новых жильцов. Под этим понятием подразумевается число людей, которые могут жить в сдаваемой квартире, могут ли они заводить домашних питомцев, приглашать гостей и прочее.
  3. Общие положения документа (в пункте описываются условия проживания арендатора в квартире: ремонт или изменение состава сдаваемого имущества).
  4. Отразите обязанности и права сторон. Обязательно обсудите заранее и задокументируйте обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги, если это потребуется.
  5. Обязательно опишите, при каких обстоятельствах можно расторгнуть или продлить договор.
  6. Составьте график платежей.
  7. Пропишите период действия документа.

Расторжение и продление договора аренды

Если договор был заключен на 10-11 месяцев, как мы говорили ранее, то его с легкостью можно продлить на тот же срок, составив дополнительное соглашение. При этом сторонам нужно обговорить возможные изменения в стоимости аренды и графике оплаты недвижимости. В новом договоре эти изменения фиксируются, и документ подписывается так же, как и в первый раз.

Что касается расторжения, то эксперт дала нам полезный  совет.

«Договор можно расторгнуть досрочно в случае соглашения сторон, по решению суда в случае нарушения условий договора или по волеизъявлению одной из сторон, а также при отказе от исполнения договора одной из сторон», — констатировала собеседница ФАН.

Где найти образцы договоров

Как мы упоминали ранее, образцы всех необходимых документов сейчас есть в открытом доступе. Все образцы договоров и дополнительных соглашений можно скачать на любом юридическом сайте. Они бывают нескольких видов:

  • стандартный  — заключается физическими лицами и содержит в себе самые основные пункты, о которых мы говорили ранее (оплата, время проживания, данные арендатора и арендодателя);
  • упрощенный — короткий и простой вариант, который подходит лицам, знающим друг друга. Коллеги, друзья или просто знакомые могут заключить этот договор, поскольку доверяют друг другу;
  • с приложениями — к нему прилагают графики платежей, особые условия проживания и прочие документы, которые были подписаны во время осуществления сделки.

Что будет, если сдать квартиру без договора

Когда вы покупаете технику, вам всегда предлагают оформить гарантийный талон. С ним в течение определенного времени вы сможете сдать неработающий приобретенный товар и быстро обменять его на новый. И это касается техники даже самых крупных и известных производителей.

Точно так же и с квартирой. Вряд ли вы доверите свое жилье чужим людям, не взяв с них задокументированное обещание об исправной оплате и бережном обращении с имуществом.

В СМИ не раз мелькали новости о том, как нерадивые арендаторы оставляли после себя в квартирах полный разгром, горы мусора, крали имущество, устраивали потопы и пожары, а разрешать все проблемы приходилось хозяевам квартир, которые в дальнейшем попадали на крупные штрафы.

Да, договор действительно можно не составлять, если вы сдаете квартиру родственникам, близким друзьям и хорошим знакомым, в которых вы уверены на 100%. В остальных случаях юристы всегда рекомендуют перестраховываться и не забывать про важные документы.

Источник: https://riafan.ru/1342332-dogovor-arendy-kvartiry-v-2020-2021-godu-kak-sostavit-i-gde-naiti-obrazec

Как правильно составить договор аренды?

Составление договора аренды

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Один из моих клиентов – собственник квартиры – рассказывал, что конфликт с его жильцом возник из-за холодильника. В договоре найма не прописали его марку, а когда пришло время нанимателям выезжать и сдавать квартиру, то вместо дорогого иностранного холодильника оказался старый советский.

Ну, помните, под который постоянно нужно подкладывать пластиковый поддон, чтобы стекала водичка? А если забывать его вовремя размораживать, то через некоторое время можно было найти в морозильнике царство льда и снега. И самое ужасное – доказать, что вместо этой чудовищной машины стоял вместительный двухдверный красавец – нереально.

Денис Ветренниковруководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН.

Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным.

Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», – говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

  • Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
  • возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
  • входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец.

Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин.

Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

В моей практике был такой случай, когда пожилую собственницу молодая пара «разводила» на любую поломку в доме. Речь шла не о глобальных вещах – потекший кран, перегоревшая розетка. Жильцы меняли за счет хозяйки даже деревянные окна на пластиковые. На такие расходы старушка не рассчитывала, но отказать жильцам было неудобно. 

Анна Баловацкаяриэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных. 

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры.

В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-288405/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.