Требования к договору ипотеки

Содержание

Ипотечный договор – что это такое, договор ипотеки, виды и условия

Требования к договору ипотеки

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

Источник: https://J.Etagi.com/ps/ipotechnyy-dogovor/

Договор об ипотеке

Требования к договору ипотеки

Договор ипотеки – ключевой документ, регулирующий отношения между заёмщиком и банком.

Ипотека – отдельный вид кредита, поэтому и договор имеет свои характерные особенности. Что такое договор ипотеки и на что следует обратить внимание при его оформлении в 2020 году – читайте далее.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества, который предоставляется клиентом с целью обеспечения денежного требования залогодержателя/кредитора к залогодателю/заёмщику.

Сторонами по данному соглашению являются:

  • залогодатель, передающий недвижимость в залог;
  • залогодержатель, имеющий право денежного требования к залогодателю.

Залогодатель – это физлицо, дееспособное и правоспособное, достигшее совершеннолетия. Передаваемое в залог имущество должно принадлежать ему на праве собственности.

Заключение залогодателем договора ипотеки по принуждению или под влиянием обмана, приводит к признанию данного документа недействительным. Подписание договора должно быть добровольным.

Договор ипотеки регулирует порядок передачи имущества в залог, права и обязанности участников в данном правоотношении, условия сделки и т.д. Данный документ обязательно содержит так называемые существенные условия, без указания на которые будет признан недействительным.

Существенные условия договора ипотеки

Согласно ФЗ — №102 от 16.07.1998 г., в договоре ипотеки обязательно должны быть обозначены:

  • предмет ипотеки;
  • оценка предмета;
  • существо;
  • размер и срок выполнения обязательств по ипотеке.

Указание в договоре предмета залога, т.е. имущества, передаваемого в залог, — ключевое существенное условие договора. Залоговое имущество должно быть подробно описано с указанием всех характеристик, которые позволяли бы идентифицировать предмет залога (местоположение, площадь, количество комнат и пр.).

Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и не соотносится с рыночной оценкой. Оценка предмета залога обязательно выражается в денежном значении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, указывается в договоре вместе с суммой, основанием возникновения и сроком исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, то указываются стороны этого договора, дата и место заключения.

Пункт о размере обеспечиваемого залогом требования также относится к основным условиям договора ипотеки. Размер кредита и процентов, которые должны быть выплачены заёмщиком за пользование займом, непременно вносится в договор.

Данный пункт очень важен, поскольку, достигнув соглашения о том, какое обязательство обеспечивается залогом, стороны договора определяют размер данного обязательства и вправе установить пределы обеспечения.

К примеру, в договоре может быть обозначено, что залогом обеспечивается только часть основного долга (но не штрафов, процентов и т.п.). Или же залогом может погашаться как основной долг, так и проценты и т.д.

Обращение взыскания на предмет залога возможно только в том случае, если не будет выполнено обязательство, обеспечиваемое им. Именно поэтому необходимо указывать срок выполнения основного обязательства.

Все перечисленные выше условия являются основными, или существенными, и их отсутствие не позволяет признать договор заключённым.

Кроме существенных условий, в ипотечном договоре могут оговариваться и дополнительные условия, такие как:

  • обязательность страхования залогового имущества;
  • порядок реализации;
  • взыскание во внесудебном порядке и т.д.

Дополнительных пунктов в договоре может быть много, каждый банк индивидуально определяет условия кредитования.

Именно поэтому следует внимательно читать все условия договора, приложения к нему, акцентировать внимание на сносках, прописанных мелким шрифтом.

Форма и содержание договора ипотеки

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре. Нотариальное удостоверение осуществляется в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом договора могут стать:

  • квартиры и жилые дома или их части;
  • дачи, гаражи, садовые домики;
  • незавершённые постройки;
  • земельные участки;
  • сооружения, здания;
  • предприятия, цеха, ангары и другое недвижимое имущество.

Стороны договора:

  • заёмщик/залогодатель;
  • банк/залогодержатель.

Если заёмщиком выступает юрлицо, его учредительные документы не должны содержать условий, запрещающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Среди данных предмета договора следует указать:

  • наименование (дом, квартира и прочее недвижимое имущество);
  • точный адрес;
  • подробное описание (площадь, количество комнат и пр.).

При передаче жилого дома в ипотеку земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому ипотечный договор должен содержать все данные участка: адрес, площадь, номер в земельном кадастре и пр.

Имущество, принадлежащее государственным органам, а также имущество, не подлежащее приватизации, залогом быть не может.

Стоимость предмета ипотеки

В этом разделе договора сторонами указывается конкретная стоимость предмета ипотеки. При снижении оценочной стоимости залогового имущества в результате его износа, а также других причин, залогодатель должен передать в залог банку дополнительное имущество, соразмерное утерянной стоимости.

Права и обязанности сторон

Данный раздел должен включать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон. Так, к примеру, залогодатель вправе:

  • Использовать предмет ипотеки только по назначению.
  • До реализации недвижимости в любой момент прекратить обращение на него взыскания выполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.
  • При утрате, порче предмета ипотеки восстановить или заменить его иным равнозначным по стоимости имуществом.

Залогодатель берёт на себя обязанности:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки (включая ремонт) и содержания его в подобающем состоянии.
  • Не совершать неправомерных действий по отношению к залоговому имуществу.
  • Незамедлительно сообщать залогодержателю об угрозе повреждения или утраты предмета ипотеки.
  • Застраховать недвижимость на полную стоимость в течение 5 дней с момента подписания договора.
  • Не мешать залогодержателю контролировать выполнение условий договора залогодателем.
  • Предъявлять документы по первому требованию залогодержателя о своей финансовой, производственно-хозяйственной и другой деятельности.

Залогодержатель вправе:

  • Проверять состояние предмета ипотеки, условия его эксплуатации.
  • Предъявлять требования от залогодателя по сохранности предмета ипотеки.
  • Требовать прекращения посягательств на предмет ипотеки, угрожающих повреждением или гибелью.
  • Передавать свои права иному лицу с соблюдением законного порядка передачи прав.
  • Потребовать досрочного исполнения обязательств, если предмет ипотеки по каким-либо причинам выбыл из владения залогодателя.

Залогодержатель обязан:

  • По требованию залогодателя предъявить документ, свидетельствующий о полном или частичном выполнении обязательств по обеспечению предмета залога.
  • Освободить жилое помещение от проживания в нём третьих лиц и др.

Прекращение договора

Договор ипотеки может быть прекращён:

  • в связи с прекращением обязательств по ипотеке;
  • при гибели или реализации предмета ипотеки;
  • в иных случаях, предусмотренных текущим законодательством РФ.

Договор вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре. Действие договора длится до выполнения принятых сторонами обязательств или до момента появления оснований для прекращения ипотеки.

Все дополнения к договору являются действительными, если они составлены в письменной форме, подписаны сторонами и прошли регистрацию.

Договор составляется в 4 экземплярах, 2 из них получает залогодержатель, 1 — залогодатель и 1 остаётся в органе, осуществляющем регистрацию сделок с недвижимостью.

В договоре должны быть указаны фактические и юридические адреса сторон, расчётные счета и другие необходимые данные.

Страховка

Любая ипотечная ссуда предполагает оформление следующих видов страхования:

  • жизни и здоровья заёмщика;
  • объекта недвижимости (является обязательным условием);
  • титула (утраты права собственности).

Постановка на государственный кадастровый учёт осуществляется бесплатно для заявителя. За осуществление регистрации прав предусмотрена госпошлина.

Регистрация договора ипотеки в Росреестре

Порядок регистрации ипотеки определён законом (ФЗ — № 102), в котором обязанности по фиксации обременений возлагаются на Росреестр. В регионах эти услуги предоставляют территориальные органы Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

Согласно п.2 ст.19, госрегистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки.

При ипотеке по договору сторон регистрация осуществляется с предоставлением следующих документов:

  • общего заявления залогодателя и залогодержателя;
  • паспортов обеих сторон;
  • договора об ипотеке;
  • правоустанавливающих документов на залоговый объект;
  • дополнительных документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • квитанции об уплате госпошлины.

За регистрацию ипотеки на жилое помещение в силу договора стоимость госпошлины составляет:

  • для физлиц — 1 000 рублей;
  • для организаций — 4 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно через банк или МФЦ по реквизитам договора ипотеки. Регистрационная запись о договоре ипотеки вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

В случае отсутствия в договоре ипотеки одного из существенных условий, документ не зарегистрируют и признают ничтожным.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

На что обратить внимание в договорах ипотеки и купли-продажи?

Перед подписанием документов следует неоднократно их прочитать, обратив внимание на все детали, сноски и дополнительные условия.

Подписание договора подтверждает ваше согласие со всеми его пунктами. При подписании ипотечного договора акцентируйте внимание на том, какие изменения банк вправе вносить в одностороннем порядке.

Обратите также внимание на стоимость и содержания страховки, которую предлагает банк. Закон определяет обязательным только страхование самого объекта ипотеки, но банки зачастую навязывают комплексное страхование.

Заёмщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию. Однако все риски страхуются в пользу банка, а при досрочном погашении ипотеки неиспользованный платёж по страховке подлежит возврату, но банки зачастую намеренно умалчивают об этом.

Следует обратить внимание также на пени и штрафы, которые прописываются в договоре. От просрочки платежа никто не застрахован и важно знать, какие санкции последуют за этим.

Таким образом, под ипотекой следует понимать залог недвижимости, которая остаётся во владении заёмщика, но при этом ему запрещено свободно распоряжаться своим имуществом.

Договор ипотеки – ключевой документ, который, с одной стороны, обязывает стороны соблюдать законный порядок во всём, что касается ипотеки, с другой стороны – наделяет обе стороны определёнными правами.

Именно поэтому к составлению и подписанию договора нужно относиться со всей ответственностью.

Источник: http://ipoteka-expert.com/dogovor-ob-ipoteke/

Оформляем и регистрируем договор Ипотеки

Требования к договору ипотеки

Итак, вы изу­чи­ли все плю­сы и мину­сы и все-таки реши­лись на Ипо­те­ку. Теперь вы подо­шли к тако­му серьез­но­му эта­пу, как сбор необ­хо­ди­мых доку­мен­тов и состав­ле­ния дого­во­ра ипо­те­ки.

Вам пред­сто­ит выяс­нить тре­бо­ва­ния к дого­во­ру ипо­те­ки перед тем, как вы нач­не­те соби­рать все необ­хо­ди­мые доку­мен­ты и состав­лять это самое согла­ше­ние. Реги­стра­ция дого­во­ра ипо­те­ки так­же тре­бу­ет помо­щи спе­ци­а­ли­ста в дан­ной обла­сти.

Но сна­ча­ла, раз­бе­рем­ся, что пред­став­ля­ет собой дого­вор ипотеки.

Что такое дого­вор ипотеки?

Дого­вор ипо­те­ки — это кон­тракт о зало­ге недви­жи­мо­сти. В слу­чае исполь­зо­ва­ния ипо­те­ки для реше­ния жилищ­но­го вопро­са, объ­ек­том зало­га, как пра­ви­ло, высту­па­ет квар­ти­ра или жилой дом.

Сто­ро­на­ми по согла­ше­нию ипо­те­ки явля­ют­ся зало­го­да­тель (заем­щик) и зало­го­дер­жа­тель (банк). Сто­ро­ны обя­за­ны быть дее­спо­соб­ны­ми и пра­во­спо­соб­ны­ми, то есть физи­че­ское лицо долж­но быть совер­шен­но­лет­ним, а юри­ди­че­ское лицо не долж­но иметь огра­ни­че­ний по опре­де­ле­нию иму­ще­ства в ипо­те­ку.

Огра­ни­че­ния зара­нее ого­ва­ри­ва­ют­ся в их учре­ди­тель­ных документах.

Иму­ще­ство, кото­рое может стать объ­ек­том ипо­те­ки, опре­де­ля­ет­ся в ста­тье 5 Феде­раль­но­го Зако­на об ипо­те­ке — недви­жи­мые вещи, ука­зан­ные в ста­тье 130 Граж­дан­ско­го Кодек­са РФ, пра­ва на кото­рые заре­ги­стри­ро­ва­ны в поряд­ке, уста­нов­лен­ном для госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на недви­жи­мость и сде­лок с имуществом.

К тако­му иму­ще­ству отно­сят: пред­при­я­тия, земель­ные участ­ки, а так­же соору­же­ния, зда­ния и дру­гое недви­жи­мое иму­ще­ство, исполь­зу­е­мое в пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти; жилые дома, квар­ти­ры и части жилых домов и квар­тир, состо­я­щие из одной или несколь­ких изо­ли­ро­ван­ных ком­нат; мор­ские и воз­душ­ные суда, суда внут­рен­не­го пла­ва­ния и кос­ми­че­ские объ­ек­ты; дачи, садо­вые дома, гара­жи и дру­гие стро­е­ния потре­би­тель­ско­го назначения.

Требования к ипотечному контракту

Дого­вор ипо­те­ки обя­за­тель­но тре­бу­ет ука­за­ния в нем сле­ду­ю­щих позиций:

  • пред­мет залога
  • оце­ноч­ная сто­и­мость объ­ек­та ипотеки
  • раз­мер, суще­ство и срок испол­не­ния обя­за­тельств, обес­пе­чи­ва­е­мых зало­гом недвижимости
  • пра­во (арен­да, соб­ствен­ность и пр.), в силу кото­ро­го недви­жи­мость, явля­ю­щу­ю­ся объ­ек­том ипо­те­ки, при­над­ле­жит залогодателю
  • орган госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на иму­ще­ство, кото­рый заре­ги­стри­ро­вал пра­во зало­го­да­те­ля на недвижимость.

Объ­ект зало­га опре­де­ля­ет­ся в дого­во­ре ука­за­ни­ем его назва­ния, места нахож­де­ния и опи­са­ни­ем, доста­точ­ным для иден­ти­фи­ка­ции дан­но­го объ­ек­та.

То есть дого­вор ипо­те­ки, как пра­ви­ло, пред­по­ла­га­ет ука­зы­ва­ние на вид недви­жи­мо­сти (дом или квар­ти­ра), его точ­ный адрес, коли­че­ство ком­нат и общая жилая пло­щадь пред­ме­та ипо­те­ки.

В слу­чае с недви­жи­мо­стью в виде част­но­го дома име­ют­ся неко­то­рые уточнения.

Дело в том, что жилой дом, кото­рый нахо­дит­ся непо­сред­ствен­но на земель­ном участ­ке, может быть объ­ек­том ипо­те­ки толь­ко с еди­но­вре­мен­ным зало­гом земель­но­го участ­ка по тому же дого­во­ру. При этом в соста­ве дого­во­ра нуж­но ука­зать пол­ный адрес земель­но­го участ­ка, его кадаст­ро­вый номер и пло­щадь, а так­же вид ее раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния и кате­го­рию земель.

Какие тре­бо­ва­ния выдви­га­ют­ся в дого­во­ру ипотеки?

Так­же вам сле­ду­ет знать, что квар­ти­ры и дома, кото­рые нахо­дят­ся в муни­ци­паль­ной или госу­дар­ствен­ной соб­ствен­но­сти, не могут стать пред­ме­том ипо­теч­но­го кон­трак­та, так же, как и недви­жи­мость, кото­рую невоз­мож­но при­ва­ти­зи­ро­вать (слу­жеб­ные поме­ще­ния). При зало­ге жилья в мно­го­квар­тир­ном доме, в кото­ром нахо­дят­ся части в общей доле­вой соб­ствен­но­сти не толь­ко зало­го­да­те­ля, но и дру­гих лиц, зало­жен­ной долей счи­та­ет­ся соот­вет­ству­ю­щая доля в пра­ве общей соб­ствен­но­сти на мно­го­квар­тир­ный жилой дом наря­ду с жилым помещением.

При выда­че ипо­теч­но­го кре­ди­та на стро­и­тель­ство дома, дого­вор ипо­те­ки преду­смат­ри­ва­ет обя­за­тель­ства полу­ча­те­ля кре­ди­та обес­пе­чить неза­вер­шен­ное стро­и­тель­ство при­над­ле­жа­щи­ми ему мате­ри­а­ла­ми и обо­ру­до­ва­ни­ем, забла­го­вре­мен­но при­го­тов­лен­ны­ми для стро­и­тель­ства. Сто­ит так­же отме­тить, что оцен­ка сто­и­мо­сти объ­ек­та ипо­те­ки полю­бов­но согла­со­вы­ва­ет­ся меж­ду зало­го­да­те­лем и залогодержателем.

Оцен­ка ука­зы­ва­ет­ся в согла­ше­нии в ого­во­рен­ном денеж­ном выра­же­нии. При этом сто­и­мость участ­ка зем­ли не может быть ниже рыноч­ной цены. Неред­ко в ипо­теч­ном согла­ше­нии сто­ро­ны могут ука­зы­вать сра­зу несколь­ко оце­нок.

К при­ме­ру, сто­и­мость, опре­де­лен­ная оце­ноч­ной ком­па­ни­ей и оцен­ка БТИ.

Тогда спра­вед­ли­во отме­тить ту сто­и­мость, о кото­рой дого­во­ри­лись обе сто­ро­ны, что­бы кон­тракт был при­ем­лем и для зало­го­дер­жа­те­ля, и для залогодателя.

В слу­чае если дого­вор ипо­те­ки пред­по­ла­га­ет обя­за­тель­ство, выте­ка­ю­щее из кре­дит­но­го согла­ше­ния, тогда в кон­трак­те ука­зы­ва­ют­ся допол­ни­тель­ные усло­вия кредитования:

  • Кто высту­па­ет заем­щи­ком, а кто – кредитором
  • Сум­ма займа
  • Про­цент­ная ставка
  • Сум­ма еже­ме­сяч­ных выплат для пога­ше­ния займа
  • Поря­док и сро­ки пога­ше­ния кредита

Выше­пе­ре­чис­лен­ные эле­мен­ты и явля­ют­ся раз­ме­ром, суще­ством и сро­ком испол­не­ния кре­дит­ных обя­за­тельств, обес­пе­чи­ва­е­мых ипо­те­кой, что явля­ет­ся необ­хо­ди­мы­ми пунк­та­ми дого­во­ра ипотеки.

Если же у сто­рон воз­ник­ли раз­но­гла­сия по пово­ду хотя бы одно­го из ука­зан­ных выше пунк­тов, то ипо­теч­ное согла­ше­ние счи­та­ет­ся неза­клю­чен­ным.

Таким обра­зом, сто­ро­ны несо­сто­яв­ше­го­ся дого­во­ра не несут ника­ких обя­зан­но­стей, впро­чем, как и не обла­да­ют ника­ки­ми пра­ва­ми, а все сдел­ки, свя­зан­ные с дан­ным кон­трак­том, счи­та­ют­ся недей­стви­тель­ны­ми.

А если пра­ва зало­го­дер­жа­те­ля под­твер­жда­ют­ся заклад­ной, то это долж­но быть упо­мя­ну­то в ипо­теч­ном дого­во­ре, ина­че согла­ше­ние заре­ги­стри­ро­ва­но не будет.

Регистрация ипотечного соглашения

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция дого­во­ра ипо­те­ки пред­став­ля­ет собой вне­се­ние в еди­ный госу­дар­ствен­ный реестр запи­си о том, что недви­жи­мость нахо­дит­ся в зало­ге.

Здесь же реги­стри­ру­ют­ся пра­ва на недви­жи­мость.

Осу­ществ­ляя реги­стра­цию, феде­раль­ный госу­дар­ствен­ный орган (Росре­естр) под­твер­жда­ет юри­ди­че­скую силу ипо­теч­но­го согла­ше­ния, защи­щая пра­ва каж­дой из его сторон.

Ипо­теч­ный кон­тракт заклю­ча­ют в пись­мен­ном виде, после чего дого­вор под­вер­га­ет­ся госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции по место­на­хож­де­нию недви­жи­мо­го иму­ще­ства, кото­рое явля­ет­ся объ­ек­том ипо­те­ки.

Дан­ный кон­тракт не обя­за­тель­но заве­рять у нота­ри­уса, но если сто­ро­ны жела­ют или одна из сто­рон тре­бу­ет, то дого­вор ипо­те­ки мож­но под­верг­нуть нота­ри­аль­но­му удо­сто­ве­ре­нию.

Толь­ко с момен­та госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции согла­ше­ние всту­па­ет в силу.

Как заре­ги­стри­ро­вать ипо­теч­ный договор?

Зави­си­мо от харак­те­ра ипо­теч­но­го согла­ше­ния, про­цесс госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции дого­во­ра может обла­дать соб­ствен­ны­ми осо­бен­но­стя­ми. Таким обра­зом, что­бы заре­ги­стри­ро­вать дого­вор ипо­те­ки нуж­но предо­ста­вить сле­ду­ю­щий набор документов:

  • Если кон­тракт удо­сто­ве­рен нота­ри­усом – заяв­ле­ние любо­го из участ­ни­ков соглашения
  • Если дого­вор ипо­те­ки пред­став­лен в про­стой пись­мен­ной фор­ме – заяв­ле­ния обо­их участ­ни­ков сделки
  • Доку­мен­ты, кото­рые под­твер­жда­ют факт опла­ты госу­дар­ствен­ной пошли­ны за реги­стра­цию (чек)
  • Дове­рен­ность, заве­рен­ная нота­ри­усом, если реги­стра­цию осу­ществ­ля­ет пред­ста­ви­тель одной из сторон
  • Согла­ше­ние ипотеки
  • Ори­ги­нал и копия закладной
  • Ори­ги­нал и копия кре­дит­но­го кон­трак­та, по кото­ро­му зало­же­но недви­жи­мое имущество
  • Кадаст­ро­вый план участ­ка зем­ли (при необходимости).

Кро­ме ука­зан­но­го выше паке­та доку­мен­тов для реги­стра­ции ипо­те­ки так­же могут пригодиться:

  • Согла­сие супру­га или супру­ги на пере­да­чу недви­жи­мо­сти в залог
  • Пись­мен­ное согла­сие соб­ствен­ни­ков иму­ще­ства, пере­да­ва­е­мо­го в залог
  • Раз­ре­ше­ние от орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, если в закла­ды­ва­е­мой недви­жи­мо­сти про­жи­ва­ют несовершеннолетние.

В силу зако­на реги­стра­ция ипо­те­ки осу­ществ­ля­ет­ся одно­вре­мен­но с реги­стра­ци­ей прав соб­ствен­но­сти на при­об­ре­тен­ную заем­щи­ком недви­жи­мость и не тре­бу­ет отдель­но­го заяв­ле­ния участ­ни­ков согла­ше­ния. В сви­де­тель­ство соб­ствен­но­сти Росре­естр вно­сит отмет­ку о том, что иму­ще­ство, при­об­ре­тен­ное с исполь­зо­ва­ни­ем заем­ных средств, нахо­дит­ся под обременением.

Неза­ви­си­мо от осно­ва­ний воз­ник­но­ве­ния ипо­те­ки про­це­ду­ра реги­стра­ции дого­во­ра будет состо­ять из 5 поэтап­ных шагов:

  1. Пода­ча доку­мен­тов в Росреестр
  2. Пра­во­вая экс­пер­ти­за документов
  3. Про­вер­ка на отсут­ствие про­ти­во­ре­чий о закла­ды­ва­е­мом имуществе
  4. Вне­се­ние запи­си в госу­дар­ствен­ный реестр
  5. Нане­се­ние соот­вет­ству­ю­щих над­пи­сей и под­пи­сей на доку­мен­тах, уста­нав­ли­ва­ю­щих право.

Раз­мер гос­по­шли­ны за реги­стра­цию уста­нав­ли­ва­ет­ся Нало­го­вым кодек­сом.

Сего­дня заем­щик может бес­плат­но заре­ги­стри­ро­вать кон­тракт в том слу­чае, если ипо­теч­ное согла­ше­ние воз­ник­ло в силу зако­на, а в слу­чае дого­во­ра раз­мер госу­дар­ствен­ной пошли­ны за реги­стра­цию ипо­те­ки будет состав­лять от 1000 до 4000 руб­лей. Срок реги­стра­ции состав­ля­ет от 5 до 15 дней.

Мож­но сколь­ко угод­но гово­рить о кон­трак­те, но луч­ше его один раз уви­деть, то есть уви­деть обра­зец дого­во­ра, на при­ме­ре кото­ро­го мож­но деталь­но разо­брать все выше­пе­ре­чис­лен­ные положения.

Если же ипо­теч­ное согла­ше­ние испол­не­но или пре­кра­ти­ло свое дей­ствие по иным при­чи­нам, то нуж­но ото­звать запись о реги­стра­ции путем пода­чи сов­мест­но­го заяв­ле­ния сто­рон или на осно­ва­нии реше­ния суда. После выда­чи заклад­ной, доку­мент об ипо­те­ке аннулируется.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/ipoteka/dogovor.html

Ипотечный договор: FAQ по видам, условиям и нюансам

Требования к договору ипотеки

Слово «ипотека» стало вполне обыденным для граждан РФ. Но, к сожалению, знание слова, не гарантирует знания всех подводных камней, связанных с договором по ипотеке.

Казалось бы, куда проще? Многие уверены, что ипотека – это всего лишь жилье, которое покупают в кредит. В сущности, это не совсем так.

На самом деле ипотека – это деньги, которые банк выдает клиенту в долг под залог недвижимости.

То есть по ипотечному договору, ваше жилье или другая недвижимость выступает гарантом того, что вы выплатите кредит. В противном случае ваше имущество перейдет к банку.

Существует несколько видов договоров ипотеки, определенные условия заключения и, конечно же, права и обязанности сторон, не зная которые, можно остаться без жилья и по уши в кредитах. Именно об этих нюансах мы и расскажем в нашей статье.

Что такое «договор ипотеки» простыми словами

Договор ипотеки – это официальный документ, который подтверждает, что вы получили от банка средства, залогом возврата которых становится ваше имущество. Залоговое имущество – это не всегда жилье, которое вы приобретаете в кредит. Это может быть и недвижимость, которой уже владеете вы или ваши родственники.

Договор фиксирует условия заключения сделки между залогодателем (то есть физическим лицом, которое отдает свое имущество под залог банку) и залогодержателем (то есть кредитором, которым, как правило, является банк). А также отражает порядок погашения займа.

Совет: Внимательно читайте условия договора, ведь в некоторых случаях банк имеет право запретить залогодателю прописывать других людей в залоговой квартире, сдавать ее или проводить перепланировку.

Лучше заранее знать о возможных «сюрпризах», чтобы случайно не нарушить условия соглашения.

Какие бывают виды ипотечных договоров

Самый распространенный вид ипотечного договора – это стандартный договор купли-продажи (ДКП). Он может быть трех типов:

  1. Утром деньги, вечером стулья. Сначала банк выдает кредит, затем на кредитные средства вы покупаете жилье, которое и становится залоговым.
  2. Утром стулья, вечером деньги.

    Ипотечный кредит выдается под залог той недвижимости, которой вы уже владеете. Причем, это может быть не только квартира или дом, но и летательное, плавательное или космическое судно.

  3. Тройной договор. В этом случае в договоре участвуют три стороны: покупатель, продавец и сторона, которая выдает средства на покупку.

Имейте в виду, что тип договора выбирает банк, который выдает кредитные средства. Поэтому советуем изучить разные предложения от разных финансовых организаций, прежде чем заключать контракт с одной из них.

Примечание: Ипотечный кредит можно получить не только на улучшение жилищных условий (покупку дома или квартиры), но и на ремонт, строительство и любые другие цели.

При условии, что у вас есть что дать в залог банку, конечно же.

Важные пункты ипотечного договора

Официальный язык, на котором написаны все документы, понять с первого раза довольно сложно. Особенно в спешке, под пристальным взором сотрудника банка. Поэтому желательно ознакомиться с договором ипотеки заранее. Сделать это можно на сайте банка, где, как правило, есть образцы, которые можно скачать.

При изучении договора советуем обратить внимание на следующие пункты:

  • Возможность изменения условий договора в одностороннем порядке.
  • Условия расторжения при различных обстоятельствах.
  • Возможность и условия досрочного погашения кредита.

    Некоторые банки предусматривают неустойку или определенный период, в течение которого клиент не может погасить кредит досрочно.

  • Тип процентной ставки: фиксированная или плавающая.

  • Способ платежа: дифференцированный (каждый месяц нужно вносить фиксированную часть долга плюс проценты за непогашенную часть кредита) или аннуитетный (сумма всего кредита делится на равные части для выплаты ежемесячно).
  • Пени и штрафы за просрочку ежемесячного платежа.

Совет: Старайтесь выбирать тот банк, в ипотечном договоре которого максимально доступно описана процедура расторжения соглашения как с вашей стороны, так и со стороны финансовой организации.

Основные права и обязанности сторон

Основное обязательство для обеих сторон ипотечного договора – это соблюдение условий соглашения. Кроме самого очевидного, есть еще ряд нюансов, на которые имеют право банк и физическое лицо:

  1. Обе стороны обязаны согласовать и прописать в договоре стоимость жилья.

    Для оценки стоимости часто привлекаются третьи лица (официальные оценщики).

  2. Залогодатель имеет право жить и прописывать свою семью в доме или квартире, которую он отдал под залог банку.

  3. Банк (он же кредитор) имеет право запретить залогодателю продавать, сдавать в аренду или проводить перепланировку в залоговом жилье.
  4. Залогодатель обязан своевременно вносить ежемесячные платежи и погашать сумму задолженности по ипотеке.

  5. Кредитор может устраивать проверки состояния залогового имущества.
  6. Залогодатель обязан поддерживать залоговое имущество в надлежащем порядке.

Примечание: Учтите, что банк может не только устраивать проверки, но и требовать, чтобы залогодатель погасил кредит раньше срока, прописанного в договоре, если жилье не содержится в порядке. То есть если потребуется сделать капитальный ремонт в квартире, а вы откажетесь его делать или нарочно будете наносить ущерб жилью, банк не захочет ждать, пока залоговое имущество обесценится.

Как оформить ипотеку

Во-первых, ознакомьтесь с различными предложениями по ипотеке от разных банков. Так, например, процентная ставка от банка ВТБ в 2020 году начинается от 7,9%, в то время как ставка Сбербанка – от 6,5% для строящегося жилья.

Учитывайте не только ставку по процентам, но и расходы: страхование имущества (это обязательное условие), стоимость услуг оценщика, госпошлину.

Во-вторых, выберите недвижимость. Если растянуть этот процесс на годы, то банк может изменить условия кредитования: сумму минимального первоначального взноса, процентную ставку, правила расчетов и т. д. Поэтому изучайте актуальные предложения на текущий 2020 год и лучше делайте это тогда, когда у вас уже есть жилье на примете.

В-третьих, соберите документы. Стандартный перечень документов для заключения договора по ипотеке выглядит так:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Справка о доходах.
  • Копия трудовой книжки.
  • Паспорт недвижимости (кадастровый и технический).

  • Паспорт продавца и документы, подтверждающие его права собственности на недвижимость.
  • Отчет об оценке недвижимости.

Совет: Внимательно изучите перечень документов на сайте или в отделении банка.

Кроме стандартных, кредитор может запросить дополнительные документы, которые лучше подготовить заранее.

Учтите, что регистрация в Росреестре – обязательное условие для ипотечного кредита. Чтобы регистрация состоялась, вам нужно уплатить госпошлину. В 2020 году ее размер составляет 2 000 рублей для физического лица за регистрацию квартиры или дома и 350 рублей за земельный участок категорий СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС.

Как расторгнуть договор на ипотеку

Если залогодатель хочет расторгнуть договор, то ему придется договариваться с банком. В одностороннем порядке отказаться от условий ипотеки нельзя.

Есть два варианта расторжения ипотечного договора. Первый вариант – это перепродажа залоговой квартиры или дома с переуступкой. Для этого владельцу квартиры нужно взять разрешение на продажу у банка и быть готовым к тому, что в новом договоре будет пункт, согласно которому средства от продажи должны быть перечислены банку для погашения задолженности.

Второй вариант – это реструктуризация долга. Если заемщик оказался в сложном финансовом положении, банк может пойти на уступки и пересчитать ежемесячный платеж в меньшую сторону.

Примечание: Финансовые организации не заинтересованы в потере заемщиков.

Им не интересно «забирать» квартиры, поэтому чаще всего они соглашаются на вариант с перепродажей или реструктуризацией долга по ипотеке, не доводя дело до суда.

Что нужно учесть перед тем, как заключать договор на ипотеку

Ипотека как брак – всерьез и надолго. Поэтому перед тем, как решиться на подписание договора с банком, нужно задать себе несколько важных вопросов:

Сколько я могу отдать в качестве первоначального взноса и сколько мне нужно взять в кредит? Сумму, которая полностью покроет стоимость жилья, банк не выдает. Финансовая организация выдает 70% от нужной на покупку жилья суммы (это и есть ипотечный кредит), а 30% клиент вносит из собственных средств (это первоначальный взнос).

Какую часть своего месячного дохода я смогу отдавать банку? По силам ли мне это? Посчитайте свой годовой доход и примерные расходы. Если платежи по кредиту будут занимать половину вашего дохода в год, то есть серьезный риск не вытянуть ипотеку.

Какой способ платежей мне выбрать? Помните, мы говорили о дифференциальном (ДС) и аннуитетном способах (АС) погашения кредита? Считается, что ДС выгоднее, поскольку за весь срок кредита вы платите меньшие проценты, если сравнивать с АС.

Однако если вы выбираете АС, то вам проще распределить семейный бюджет, ведь сумма платежа остается одинаковой на протяжении всего периода погашения кредита.

Эпилог

Ипотека – это не стандартный кредит в банке, который выплачивается в течение года. Ипотечный кредит растягивается на годы. Поэтому, прежде чем подписывать договор, нужно тщательно изучить предложения различных банков и выбрать оптимальный вариант кредитования.

Также важно взвесить и реально оценить свои финансовые возможности, обдумать, сможете ли вы выплачивать кредит и при этом поддерживать свой уровень жизни.

Изучая образцы договоров от банков, учитывайте прозрачность условий, возможные подводные камни, размеры штрафов, пени, права и обязанности сторон. Обратите внимание на условия расторжения ипотечного договора, они должны быть максимально простыми и понятными.

Выбирая валюту, в которой вы будете брать кредит, остановитесь на той, в которой вы получаете зарплату. Если вы получаете зарплату в рублях, то и кредит лучше брать в рублях.

Ипотека – это ответственный шаг, отнеситесь к нему со всей серьезностью и тогда у вас все получится. Правда и мифы о деньгах в OK

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/dogovor-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.